買預售屋還沒交屋，只是把「購屋權利」轉讓給別人，也要繳房地合一稅嗎？
答案是：要注意，而且可能必須在交易後30日內申報！
近期財政部中區國稅局公布一個實際查核案例，一名民眾轉讓預售屋權利後，沒有依規定申報房屋土地交易所得稅，最後不只遭補稅175萬元，還被裁罰70萬元。
合計高達 245萬元。
實際案例：2,360萬買預售屋，後來轉讓給別人
甲君在110年9月向建設公司購買一戶預售房地，總價為：
2,360萬元
當時甲君已經實際支付建設公司：
470萬元
到了112年10月，房屋還沒有完成交屋，甲君就將這份預售屋權利轉讓給乙君。
雙方約定的轉讓總價為2,890萬元。
其中：
乙君實際支付甲君 1,000萬元
另外承接甲君尚未支付給建商的 1,890萬元
但甲君完成權利轉讓後，沒有在規定期限內申報房屋土地交易所得稅。
結果遭到國稅局查獲。
很多人會算錯：成交價不是2,890萬元
這個案例最值得注意的地方，其實是「預售屋轉讓成交價額」怎麼算。
表面上看起來，雙方約定的轉讓總價是2,890萬元。
但其中1,890萬元，是買方之後要繼續支付給建設公司的款項，並不是甲君真正收到的錢。
因此，國稅局認定甲君這次預售屋權利交易的成交價額為：
1,000萬元
也就是乙君實際支付給甲君的金額。
那取得成本是多少？
同樣的道理，甲君雖然當初簽約購買預售屋的總價是2,360萬元，但截至轉讓時，實際支付給建設公司的金額只有470萬元。
因此本次交易可計算的取得成本為：
470萬元
不是2,360萬元。
這也是預售屋轉讓計算所得時非常容易搞錯的地方。
國稅局最後怎麼算？
國稅局核定：
成交價額：1,000萬元
減：取得成本470萬元
減：費用30萬元
因此課稅所得為：
1,000萬－470萬－30萬＝500萬元
本案適用35%稅率，因此應補繳房地合一所得稅：
500萬元 × 35%＝175萬元
由於甲君沒有依規定申報，國稅局另外裁處：
70萬元罰鍰
最後：
補稅175萬元＋罰鍰70萬元＝245萬元
預售屋還沒交屋，為什麼也要報房地合一稅？
很多人會有一個觀念：
「房子都還沒蓋好，也沒有辦過戶，怎麼會有房地合一稅？」
這正是最容易漏報的地方。
依現行規定，符合房地合一課稅範圍的預售屋及其坐落基地交易，即使還沒有正式取得房屋所有權，只要發生符合規定的預售屋權利交易，就可能產生申報義務。
而且不是等到隔年5月申報綜合所得稅。
原則上應在規定的交易日起算 30日內辦理申報。
即使交易結果沒有賺錢，符合申報範圍時也不能直接認為「沒有所得就不用申報」。
大田財稅提醒：預售屋轉讓最容易搞錯這3件事
第一個是：
以為還沒交屋，所以不用報稅。
第二個是：
把預售屋契約總價直接當成自己的取得成本。
第三個則是：
把買方承接、未來要支付給建商的款項，也全部當成自己的成交價額。
這些觀念都可能造成所得計算錯誤。
簡單來說，在這類預售屋權利轉讓案件中，應特別注意「賣方實際收到多少錢」以及「賣方實際已經支付建商多少錢」。
已經漏報怎麼辦？
如果過去曾經轉讓預售屋，卻發現自己可能沒有申報，也不要因為時間已經過了就完全不處理。
如果在國稅局查獲以前主動發現錯誤，應儘快確認是否可以辦理自動補報、更正及補繳稅款。
越早處理，通常越有機會降低後續的稅務風險。
大田財稅小提醒
預售屋交易的稅務問題，並不是只有「買房、交屋、賣房」這麼簡單。
預售屋換約、權利轉讓、買方承接未繳建商款項，以及不同取得年度，都可能影響申報方式與所得計算。
如果有預售屋轉讓、房地合一稅或不確定是否需要申報的情況，建議在簽訂轉讓契約前，就先確認相關稅負。
大田財稅記帳士事務所
數字有溫度，服務有深度。
公司設立｜記帳報稅｜稅務諮詢｜企業顧問
※本文依財政部中區國稅局115年9月30日發布之新聞稿整理，為一般性財稅資訊分享；實際稅負及申報方式仍應依個案交易日期、契約內容、持有期間及相關法令判斷。